东莞房地产开发商在调整中自救，通过不断打折降价的方式刺激买家的消费欲。信息时报记者 聂奇文 摄

   去年9月27日起，第二套房贷新政正式开始实施。受该政策影响，东莞楼市经历了一场巨变，以往的风光一去不复返，成交量和价格双双下降、土地市场流拍频频，行业整体不景气。如今，东莞房地产开发商在调整中自救，通过不断打折降价的方式刺激买家的消费欲。

[关键词：土地]

土地成了烫手山芋流拍频频

    地王频现是去年东莞土地市场的一道亮丽风景，然而流拍、以底价成交则成为今年土地市场的真实写照。今年东莞土地市场一直持续“开闸放地”的状态。据东莞中原地产统计数据显示，1月、5月、7月三个月的土地放量最大，8月份市场虽出现平抑状态，但9月份土地市场又出现了46.88万平方米的大规模市场供应。

    在土地成交方面，据东莞星彦地产统计数据显示，今年上半年，东莞成功交易土地共67宗330万平方米。其中，工业成交34宗169万平方米，占比51%；商住用地流拍情况严重，前6个月成交20宗121万平方米，占成交总面积的37%，较去年同期的29宗126万平方米下跌4%。到7月和8月，更连续出现两个月无商住用地成交的记录。9月4日和9月5日，两幅位于常平镇的商住用地也遭遇流拍命运。截至9月底，东莞商住及商业用地已经流拍11宗，而去年全年流拍土地仅为4宗。

    在市场低迷的情况下，土地成了烫手的山芋。对于开发商来说，更多的土地储备只是负担。今年5月，宏远以4.7亿元取得万科水濂地王50%的股权，两大开发商的联手，开启了土地市场房企合作拿地开发的新篇章。8月27日，有关部门下发“限贷令”，使得开发商拿地时几乎不可能从银行取得贷款。

莞楼市供大于求情况严重

    受9·27新政影响，去年最后的3个月，不少开发商都采取了“捂盘”的策略，减少推货量，以期待今年春节后市场的回暖。但是市场继续调整、冷淡，资金链日益紧张的开发商选择了出货套现，然而楼市成交量却严重萎缩，市场供大于求的情况十分严重。

    据东莞中原地产统计数据显示，今年1～9月，东莞楼市新增供应总量为516万平方米，与上年同期基本相当，总体供应量并未减少。而在现阶段市场销售情况远不如去年的情况下，成交量同比去年减少了49%。从1～9月累积销售数据可以看出，截至9月底，全市共售出商品房272.83万平方米，合共26988套。其中住宅销售248.36万平方米，共23688套，同比去年同期均大幅下降超过4成；而非住宅的降幅比住宅要小，今年前9个月共成交24.47万平方米，合共3300套，同比有约3成的降幅。大量的供应导致了产品积压，东莞房地产市场可售存量持续走高。进入9月，可售存量已经达到了677.58万平方米。

    其中，在新增楼盘中，万江新增洋房供应面积33.1万平方米，同比去年增加八成，供应套数约2944套，同比增加26%。东莞合富辉煌市场研究部副经理李兴旺透露，今年前三季度万江成交住宅1127套，不到2007年同期的一半。统计显示，前三季度洋房新增供应主力为76～135平方米以及136～195平方米的大户型。而135平方米以上的大户型，由于总价高，并且万江的区域位置不甚理想，销售比较困难。

    值得关注的是，今年前三季万江新增住宅库存面积约26.6万平方米共2093套，存货主要集中在阳光海岸项目。因此，东莞合富辉煌市场研究部认为，不考虑未来加推新品以及10月上市的大盘，按照1～9月每月约120套的销售进度，万江至少需要18个月才能消化目前的库存量。

[关键词：房价]

房价调整犹如“坐过山车”

    虽然受新政出台让火热的东莞楼市遭遇当头棒喝，但是到今年2月29日，楼市才真正迎来第一轮降价大潮。去年9月27日，东莞的房价依旧继续飙升，百悦尚城去年10月均价升至8000多元，理想0769·沁园公寓洋房以每平方米8500元入市。去年12月，东莞住宅均价达到了每平方米6804元的最高峰。

    在经历了量价齐跌的2月之后，在2月29日，万科运河东1号推出一批团购房，最低价仅为4300元/平方米，比2007年9月份的价格下降了20%。当日，同一片区的景湖湾畔也推出了最低价为4000元/平方米的特价房，东莞楼市开始了第一轮的降价大潮。此后，楼市促销最低价从3980元/平方米下降至2688元/平方米，一轮走低后又演变成最高限价3680元/平方米。

    开发商集体低价促销，让东莞楼市的月均价持续走低。其中，一、二季度经历个盘价格下降引领市场价格变化的过程，三季度则是普遍下降。统计数据显示，今年第三季度普通住宅市场价格环比二季度暴跌达10.3%。

    新盘的市场均价从4月开始逐步下降，前三个月主要由于金色华庭二期、万科运河东一号三期等领跌市场的影响，楼市萧条时期，客户对价格因素很敏感，开发商也越来越理性，上市价格逐步下降，9月份达到最低水平，已经在5000元/平方米以下。老盘价格走势方面，8月份到达谷底，9月份价格上浮较大，保持在5483元/平方米，相比市场价格每平方米高了400多元。

    对此，东莞中原地产研究部认为，新盘上市价格理性是出货的保证。在目前的市场条件下，项目价格高开低走也成为惟一的定价策略。而老盘价格的变化主要由于成交产品的差异，9月份，开发商有意相继推出一些品质较好的单位，这些单位依然有价值作为支撑，并没有作出大幅降价，但面对惨淡的市场，这些老盘也面临降价压力。