来源：新地产

    流拍事件接二连三，退地风潮端倪显现，土地市场整体已“风光不再”，但就在这片“寒流”之中，内涵优良的地块却成了房企争夺的香饽饽

　　5月19日，沉寂多时的北京土地交易市场又热闹起来，在北京顺义吉祥庄三地块的竞拍现场，中粮、富力、绿地、金地、万通等地产开发商展开了激烈争夺，经过竞价100多轮后，中粮地产(000031,股吧)最终以25.94 亿元将其揽入怀中。

　　在房地产市场的一片哀鸿声中，土地市场还有如此抢眼的表现，在伟业顾问总经理林洁看来，“地段优势明显、升值潜力巨大是房企逆市争夺这块土地的动力”。

也正如阳光100常务副总经理范小冲的看法，虽然土地大局人气低迷，但谁也不想放过具备升值潜力的土地，在目前的一、二线城市中，“受开发商追捧的优质土地不在少数”。

　　如此看来，土地市场的“冷热两重天”正愈演愈烈。

　　非理性拿地已落下帷幕“个别土地争夺激烈，并不能扭转土地市场整体的颓势。”林洁认为，目前银根紧缩，加之房产销售乏力，使得许多开发商的资金捉襟见肘，再也无力像以往那样疯狂拿地，因而造成了土地的频频流拍。

　　据统计，自2007 年10 月以来，全国土地市场流拍超过了40 余幅，大量土地以底价出让。

　　“开发商不再对土地趋之若鹜的根本原因是，在一系列强势的调控政策下，拿地就赚钱的时代已经不复存在。”一位业内人士指出。

　　虽然此前各商业银行紧缩对房企的贷款，让一些以土地抵押取得地块的小开发商面临资金压力，但如果他们能寻找到合适的融资渠道，依然可以化解。但现在，所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，同时，对于房地产企业上市的融资，证监会在2008 年3 月出台规定：“对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO 计划，将不予核准。”此举堵住了开发商“空手套白狼”的最后变通方式。

　　不仅如此，在对闲置土地的处罚上，也越来越严格。2008 年1 月，有关政策规定，土地闲置满两年，应当依法无偿收回。

　　对此，林洁表示：“这就要求开发商在拿地前，不仅要考虑资金的周转能力，还要顾及给整体发展计划套上2 年期的‘紧箍咒’，盲目拿地很可能从优质资产变成企业负担，会加大企业资金链的风险，并增加项目的财务成本。”

　　因此，非理性疯狂拿地的时代已落下帷幕，但这并未改变开发商对优质土地的争夺。

　　高端物业地块竞争激烈“5 月份，北京土地交易的各项指标呈上扬态势，这表明，虽然北京楼市需求低迷、销售不畅，但开发商对未来房地产市场走向的判断较为乐观。”亚豪机构副总经理王英男认为，尤其是在一些优质地块、发展高端物业土地的争夺上，这种乐观判断表现得更为突出。

　　林洁也认为，相对于普通住宅，高端物业具有更高的产品附加值，其受市场影响的程度也较普通住宅小，普遍被开发商视为优质物业。

　　比如此次挂牌出让的顺义吉祥庄三块土地，之所以争夺激烈，一个重要原因在于该块土地适合发展高端地产项目。

　　开发商对具备高端物业发展潜力的土地争夺，同样也在其他城市上演。5 月初，绿城集团砸下重金，以31 亿元总价拿下杭州三块建设用地，且平均楼面价格直逼万元每平米。据了解，除绿城之外，还有华润、新鸿基、嘉里建设、滨江等品牌房企均对这三块土地有意向。

　　“要让产品更受市场青睐，可以选择降价促销，也可以选择提高项目的附加值，将产品的定位提高。”北京某开发商老总表示，这也是新一轮宏观调控给房地产企业带来的新课题，这将决定各地产巨头的重新排位。因此，在发展高端物业地块的争夺上，有实力的开发商更加积极。

业内人士认为，开发商之所以对高端物业型土地如此积极，还有一个重要的原因在于，国家启动的住房保障计划，对开发商在一般住宅市场上所占的份额形成了巨大的威胁。

　　“大批保障性住房的建设，必然会对普通商品房市场带来冲击，从长远来看，对于像万科、碧桂园等以中档产品开发为主的企业冲击最大，企业的选择要么是参与保障性住房的建设，放弃高利润，要么只能转战高端物业市场。”范小冲表示，这应该是今年土地市场在整体低迷的情况下，优质地块却竞争激烈的一个重要原因。

　　逆市拿地的大鳄身影在优质地块的争夺战中，往往是有实力的开发企业冲锋陷阵。无疑印证了巴菲特的一句名言：“当大海退潮之际，你就能知道谁在裸泳。”那么，哪些企业在拿地“裸泳”时代，信心依旧十足？

“目前，拿地依然积极的企业是一些注重区域布局的大型企业，例如保利、中粮、龙湖等大型品牌房企，在区域市场中拿地是它们战略布局的重要一环。” 中国指数研究院副院长陈晟认为，这些企业资金整体上进入了良性循环阶段，与资金困难的企业相比，它们观望的情绪并不高。

　　还有一种观点认为，那些开发经验丰富、在拿地疯狂期留有余地的企业，目前拿地的欲望十分强烈。此外，去年一些上市地产企业融资后疯狂高价拿地，一些有上市计划的地产企业则通过拿地来辅助上市，如今这类企业的资金较为紧张，而那些在去年拿地较少的国企、央企资金充裕，拿地欲望十分强烈。

　　实际上，众多的地产大鳄目前在一线城市均存在“地荒”的压力。据了解，金地在一线城市同时开发的项目较多，但后续土地储备不足，目前正在需求机会拿地；香港新世界(600628,股吧)目前也已无后续开发土地，急于在京拿地；原顺驰掌门人孙宏斌借助融创公司，也在北京寻求拿地，以图“东山再起”。除此之外，绿地、万通、和记黄埔等也都在寻求在一线城市拿地的机会，目前具有强烈拿地冲动的企业不在少数。

　　同时，一些资金充裕的房地产企业依靠资本优势，在土地“寒流”中，拿地的身影也颇为活跃。

　　5月27日，SOHO 中国以55 亿元人民币收购位于北京东二环内的超大型商业综合项目“凯恒中心”，并将其命名为“朝阳门SOHO”，该项目将是SOHO 中国在京开发的第二大项目。而该公司董事长潘石屹表示，下一步SOHO 中国仍会继续增加适当的土地储备，提高公司负债率。

　　此前，也就是5月14日，绿城联手浙江大型国有企业—浙江省能源集团旗下的浙信房地产，以10.58 亿元夺得浙江西部住宅区的一副商住用地；4月初，招商地产(000024,股吧)旗下的全资子公司—深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限公司夺得北京昌平区东小口镇地块，作价16.5 亿元。

　　此外，中国奥园从4 月初开始，便在自己的网站上表达了寻求土地合作项目的意愿，同时还在各大媒体上刊登广告，以求在北京、上海、广州、成都、武汉等地合作拿地。

　　“未来，具有国企背景和良好口碑的房地产开发企业，将会在激烈的市场竞争中占据优势。”林洁指出，经过这一轮逆市拿地争夺战的积淀，预示着地产业将会迎来“大鱼吃小鱼”、强者恒强的时代。