来源：南方网   

    昨日《广东省物业管理条例(修订草案修改稿)》(以下简称《条例》)提请省人大常委会审议，住改商、房中房可能被明令禁止！此外，《条例》还对业主大会、维修基金、前期物管费等热点问题都作了明确规定。

    早在2006年，《条例》草案就提交省人大常委会进行了第一次审议，但当时《物权法》尚未出台，为保持和维护法制统一，草案被暂时搁置，等待国家的物权法正式通过后再重新审议。昨日“重出江湖”，其中不少条款的修订就是为了跟物权法保持一致。

    根据《条例》，理发店、美容院深“藏”住宅小区内，这样的“住改商”有可能被叫停。草案规定，即使是业主，也不能擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；另外，也不能将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方。所以，一些业主乱改“房中房”出租盈利的行为，在以前难以查处，而如今《广东省物业管理条例》一旦通过，这些行为也将被禁止。

    随着有车一族的日益增加，有些小区的车库、车位成了稀缺资源。《条例》规定，物业管理区域内，规定用于停放汽车的车位、车库，建设单位出售、出租时，应当优先出售、出租给本区域业主。建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

《条例》新旧比照

关于业主大会投票权

    重大事项 须2/3以上业主同意

    现行条例：业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同意。

    修订草案：全部删除。

    解读：因为《国家条例》已经明确“业主大会作出选聘和解聘物业管理企业等重大事项的决定必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。”所以，《条例》删去了违背上位法的“过半数”，与《国家条例》“2/3以上”保持一致。

关于召开业主大会

    会前15日 书面通知全体业主

    现行条例：业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经有20%以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会。业主委员会在接到提议后十日内应当召开临时业主大会。

    修订草案：业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主委员会决定，或者20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。20%以上业主提议召开业主大会会议业主委员会不组织召开的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

    召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。

    解读：新草案关于业主大会召开的规定更为明晰，将业主大会会议分为定期会议和临时会议；会议通知方式、议题公告、召开形式等细节都有涉及。

关于前期物管费

    未售物业 由开发商全额缴纳

    现行条例：物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责。建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊应当不低于收费标准的50%.

    修订草案：物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

    解读：这意味着没有交付业主的所有空置房，物业管理费照交，而且由开发商全额缴纳。

关于物业维修资金

转让物业 一并转让维修资金

    现行条例：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主同共所有。

    物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。

    物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支。

    修订草案：业主应当按照国家规定缴存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

    住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

    业主转让物业时，其缴存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

    物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得使用专项维修资金。

    共有物业的维修费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

    解读：维修基金安不安全一直是业主关注的焦点，新草案确定了专户存储、专款专用、业主决策、政府监督；而且按房屋户门号设分户账。

    对于买卖房产容易出现的维修基金纠纷，草案要求一并转让给新业主。