深圳晚报

    深圳楼市一年二度的盛宴即将开锣，将要临近的秋交会却高挂着三大悬念：价格会否更有“诚意”？开发商会否集体托市？是观望还是出手？

　　月到中秋分外明。

　　秋交会的到来，环绕楼市一年的重重迷雾也是时候撩开了，或许这个秋交会将使得深圳楼市走向明朗化。

　　记者采访了解到，在中秋节期间，深圳各大楼盘都有推出相应的贺节送礼活动，但是成交效果不甚明显。根据深圳国土局的网上公开数据显示，9月13－15日的小长假期间，分别成交121套、61套、58套，日均成交80套。那么，今年秋交会是延续春交会的波澜不惊，还是在平淡的2008年独树一帜？

　　猜想一：

　　价格是否更有诚意？

　　虽然“后小长假”对看房人数有所影响，但大部分楼盘在“前小长假”已经推出相关促销折扣，依然促使上周成交攀上小高峰。根据世联地产的数据跟踪统计显示，上周深圳一手房市场总体呈现出“量升价跌”，共成交933套，较前周有小幅上扬，环比上升12．8％，同时成交均价为10774元／平方米，较前周有小幅下降，环比降低6．7％。

　　鸿荣源地产总经理王振江表示，合适的价格，是秋交会成交大放量的前奏。“目前成交成绩理想的楼盘，都是因为价格得到购房者的认同。”

　　在中秋期间，位于龙华的金地梅陇镇（查看地图）16栋楼王公开发售，节日期间推出了约1万元／平方米的特价房，据悉，该优惠只有在中秋期间3天才有。记者现场观察到这些特价单位受到了置业者的热烈咨询。而位于龙岗的徽王府（查看地图）也推出了猜灯谜中奖等迎中秋活动，经过封盘调整后，重新定价后更加合理，项目折后均价为7000元／平方米，其中两房最低为6100元／平方米，三房最低约为6700元／平方米。

　　另外，高发城驰在节日期间推出了A（AUTUMN秋）计划，推出少量一口价房，并赠送精装修和家私家电，还可以获97折优惠。泰华阳光海则推出了20套7008元／平方米的特惠单位。“开发商的价格越来越有诚意了。”在金地梅陇镇看房的谭先生表示。

　　根据世联地产的数据统计显示，9月8日－14日（2008年第37周），全市一手房成交933套，对比前8周上涨了30％。由于开发商诚意明显，成交量逐渐回升，淡旺季的分水岭也开始显现。

　　猜想二：

　　开发商最后的机会？

　　“秋交会是年内开发商的最后机会了。”英联不动产董事长郭建波(郭建波博客,郭建波新闻,郭建波说吧)强调，春、秋交会是楼市销售的最佳机会，如果不好好把握秋交会这个年内的最后机会，接下来成交放量的希望不大。

　　深圳资深地产观察人士一弘在网络博客中也公开表明：十月的秋交会是开发商今年最后的机会。“本次秋交会，将会是一次以销售为主的盛会。对于品牌展示，将不是重点了。在‘现金为王’的现在，落袋为安，生存才是最重要，尤其是对于前期扩展过快的房企，在银行对土地开发限贷条件下，秋交会期间开发商如何进行促销，将成为最大看点之一！”

　　中原地产的数据报告显示，8月份深圳商品住宅创今年最大的单月供应量，达到72．4万平方米，环比增加198％。备战“金九银十”的需要，16个项目选择在8月公开发售。与此同时，8月份深圳市住宅成交均价14342元／平方米，环比下跌8％，结束连续2个月的上涨。“秋交会上，预计房价会继续往下走。”一位宝安的开发商坦率表示，但并不悲观：“而8月的成交量环比上涨29％，我们更应注意成交量的变化，而不是价格变化。”

　　“今年的‘金九银十’更多是个传统概念，并不具备绝对性。”一位业内人士指出，如今在销售市场中已经占得先机的开发商，其实早于前两个月便已悄悄开展或明折或暗降的促销活动。“等到秋交会再行动，可能就有点晚了。”

　　猜想三：

　　购房者是否还会等待？

　　但是，表现开始愈加“热烈”的房地产市场，其“十分”的付出却只得到“五分”的回报。8月28日，新世界四季山水（查看地图）开盘均价为2万元／平方米，销售率达40％，近期一般开盘销售只有20％的低迷市场下，这种成绩已经不错了。但在接受记者采访时，项目的营销负责人刘海平却表示，这成绩比预想中要低。“对比去年每平方米定价3万－4万元的计划，目前的定价已经是充分考虑市场的承受能力了，而且我们这个楼盘还占据市区稀缺景观，特区内新盘也越来越少，预想开盘成交量至少达到50％的。”

　　买涨不买跌的心态左右着购房者，调价似乎总是难以满足购房者的胃口，楼市底部难测。

　　近期万科再出新招，深圳坂田万科第五园（查看地图）样板间开放期间推出了“价格大猜想”活动，可谓直截了当。据了解，如客户所猜房价贴近实际价格，在规定范围内即可享购房优惠。“活动目的是更好地了解客户需求根据需求来定夺第五园五期的售价，使我们的最终价格能更接近消费者的承受能力。”销售人员向记者透露。

　　深圳楼市在不断探底，是购房者观望等待的矫枉过正，还是楼市底部的确还没成型？

　　而郭建波则认为：“大部分楼盘还是没有到底，特别是特区外龙岗、宝安的泡沫太多，我认为特区内是特区外价格的3－5倍，才是合适的。”

　　“现在入市的购房者更要看重房子的地段。”郭建波建议需要入市的购房者，买房子要了解投资回报率、周边租金行情，物业具备出租方便、位于中心地段、位于商业繁华地段、地铁物业等其中一些条件，才可以大胆投资。

　　“或许价格还会有10％的调整，但是等到那价格调到位，你喜欢的那套房子或许就已经被别人买走了。”一位业内人士认为，其实只要价格合适就好，而不要盲目等待跌价。