房地产业在城市元素中，构成了城市成长乐章的强音符，这种强音符节奏就是城市的成长。所谓城市成长就是城市元素的重新组合与核变。正是因为城市元素的运动与价值核变，才时时改写着城市的过去、现在和未来，正是这样的改写，才孕育着房地产业的勃勃生机。
　　宏观上讲，开发商是在参与着城市扩张，催化着城市元素的组合与城市元素的核变；以“建筑梦想、创新生活”的姿态，积极参与催化了城市的重新组合与核变。第二工作室周琦
　　城东
　　2006年，如果说优品尚东、华润420新项目诞生城东，开启了城东门户品牌楼市之门的话，那么以成渝路为轴心，成龙路、成洛路等密集的交通网络，加之东延线的建设并即将投入运营，无疑将打通整个城东任、督二脉，城东的楼市将迎来翻天覆地的变化，使城东的居住格局彻底改变。
　　“东调”收关在即，城东格局求变
　　城东一度是成都的老工业区。烟囱、厂房、灰尘满天……也曾经是城东真实的写照。但是，从2001年成都市启动的东郊工业区结构调整工程（简称“东调”）以来，一个个花园般的社区在城东星罗棋布。
　　东调办有关负责人也证实了，原计划用8~10年时间完成的东调工作，今年就能基本完成，明年将全面完成，比原计划提前5年。政府抢出来的五年为城东楼市赶上其他区域的发展铺平了道路。房地产专家杨继瑞在谈到城东楼市时也提到，工业区内的烟囱、铁路一直是制约区域内发展的硬伤，为居住带来不少负面影响。随着大量大型国有厂矿的搬迁，城东以往“天罗地网”的局面将彻底改变。而他明确指出作为城市待开发的谷底区域，城东拥有了“退二进三”和“东调”等政策优势。
　　东调渐近尾声，大量的土地入市，厂区搬迁后，生活污染源的彻底消失，同时在城市向东规划下，环境治理同步进行，比如沙河改造工程的启动等，都会让城东的居住环境、投资环境大幅度飞跃。
　　配套升级，城东全面爆发
　　正因为城东是成都当年的老工业区，所以和一般的区域相比。城东并没有像不少的新区那样配套基础“一穷二白”，全靠政府重新建设。以城东核变的中心区域成华区为例；昔日成华区聚集的国营厂矿也造就了当年成都最繁华区域之一———建设路，当时风光不亚于春熙路。虽然东郊厂矿逐渐没落了，但原有的道路、生活配套、商业配套等基本的设施还保留了雏形。
　　据成华区建设局相关负责人介绍，成华区过去几年在基础设施建设、路网方面投入很大。为了更好地启动成华区的房产开发，由政府牵头，对成华区境内特别是向东的道路作了很大程度的调整或补充，在这些区域增加二、三环路之间的南北向交通干道，使城东路网全面提速。
　　另一方面，随着城市扩张，以建设路为中心的旧有核心不断向东扩张。据了解，城东未来将聚集成都海底世界、猛追湾游泳馆、欧洲风情酒吧街、望平美食娱乐圈、活水公园、新华公园、成华区网球中心等娱乐休闲项目；而由菲律宾SM集团修建的集购物、休闲、餐饮、文化娱乐等服务功能为一体的大型“一站式”购物广场———SM广场也成功地签约了世界500强企业沃尔玛、华纳影城、台湾来雅集团等；更有30多亿元的资金投入沙河整治这样的环境改造中。就目前片区配套升级的速度来看是其他区域无法比拟的。而这些配套也将全面支撑未来城东新城市元素的快速形成。
　　房产巨头引爆城东核变加剧
　　真正影响城东核变的还是开发商的动作，首吃螃蟹的万科，当年一举拿下“东调第一拍”的壮举，至今还被津津乐道。房产巨头们纷至沓来，北京阳光100、华润置地、博瑞地产、中房集团等知名开发商已经抢滩成功。新鸿基、中海地产、和记黄埔、龙湖地产、绿城地产等房产巨子也对城东的土地表示出极大的兴趣。去年年末，对420厂840亩“东调地王”的争夺更是令房产巨头们的较量由暗处转向了明处。
　　在华润集团以20多个亿拿下420项目后，城东的格局更为清晰。从420项目、沙河中段，向东到优品尚东将成为未来几年城东一个房地产开发的热点区域，也是城东“腾笼换鸟”后开发动作最大的区域。
　　众多开发商的加盟，使得这一个核心区域在规划建设上具有了更高的起点，肩负起了城市裂变过程中核心的重要任务。随着城东裂变的加剧，核心的开发商和项目已经显示了巨大的能量。近期推出的优品尚东一经面世就赢得了满堂喝彩，千居朝阳项目也非常畅销。这一个核心区域向外的扩展速度也是惊人的，沙河上下段、狮子山一带、红河片区……整个城东的开发可谓全面开花。万科魅力之城、盛吉立卓锦城、融创蓝谷地、华都“地元”项目、宏信的上东阳光等动辄数百亩的社区的气势已经让城东的城市核变加剧。
　　囤地万亩，城东核变后劲十足
　　核变是需要后续能量支撑的。在城东，土地为房地产开发积蓄了足够深的内力。城东土地由东郊工业调整、旧城改造以及新征农用地三部分组成。据悉，今年内90%的企业都将完成“东调”，国光、亚光、红光、刃具厂、川棉厂等厂矿都将在今年内搬迁
　　完毕，大量的土地将被腾出来用于住宅或
　　商住用地建设。
　　据了解，城东未来土地供应量最大的区域集中在驷马桥城东北片区、北郊风景龙潭片区、保和片区以及位于城东副中心三环路附近的东方新城片区。位于青龙场川陕路附近3宗100亩左右的土地已经由干道指挥部拆迁平整；西林、荆竹、双水、红花堰、东林村共4000亩土地也将于今年内上市；东方新城2期700亩地，成渝高速两侧接近2000亩土地都有望在今年内推出；位于迎辉路片区占地4000亩的3号地块也在整理过程中；建设路的106厂的宿舍即将完成拆迁；成华区新山、白林、鹤林、桂林四个村的200多亩土地已基本平整完毕；随着沙河2期工程年内启动，沙河沿线还会有大量的土地面市。
　　可以预见在未来的3到5年内，成都土地放量的集中区域将在城东，这样的土地放量速度是其他的区域无法比拟的。土地的放量也会加速开发商特别是实力开发商的进驻，他们的进入除了资本的入侵外，新的开发理念和开发模式也将为成都楼市以及城市建设带来新的活力。
　　第二工作室张杨
　　城北
　　居住无界限，时空自变幻。一向被人们认为交通堵塞、治安混乱、尘埃飞扬的传统城北正渐渐成为历史，与之同步，一个充满生机与活力的生态新城北也开始清洗着人们的眼球。业内人士认为，今日之城北，以北湖的成功修建为龙头，正逐步亮出四大特点鲜明的生态居住带。而此四大居住带，将直接带来城北楼市的剧烈核变。
　　深度改造惊现生态城北
　　赵全喜，成都市成华区农业局副局长。早在2004年初，他就向相关领导提出，可以利用成都东北郊低洼地带，构建湿地生态环境。他这一构想的基本出发点是，“在热岛效应最显著的城北、城东建设郊区森林公园以减缓热岛效应，形成空气对流系统。而对热岛效应的改善，大面积水面的调节功能最强”。成都市政府当即采纳了他的建议，并责成赵全喜筹备该项工作。赵全喜选择了自然地形低洼、过去是大面积人工鱼池、具备良好进排水条件、同时又是成都市上风口的龙潭乡秀水村作为湖址。2005年底，一个水面达800亩的成都城区第一湖泊在这里正式诞生了，这就是今日的“北湖”。与此同时，总占地达2平方公里的北湖公园也正式对市民开放。而围绕北湖，一个总面积15万平方米的北郊城市森林公园正逐渐使城北变成丛林地带。在这里，每天都见树影婆娑，白鹭翩飞，游人如织。紧接着又有讯息传来，目前位于新华公园的成都市最大游乐园也将搬迁到北湖。
　　北湖的修建，可谓城北生态环境改善的转折之点，直接为城北生态破题。而沙河的改造，尤其是位于沙河源头占地面积多达600亩的市区最大滨河公园———沙河公园的形成，又为城北三环内的环境增添了另一个巨大的绿肺。在如今的沙河源片区，除了新绿水碾公园一年四季碧水荡漾、鸟鸣花香外，再向上拓延，整个沙河源片区约2000亩的绿化带也正春意婀娜。此外，部分城北本身就拥有的生态资源也得到了进一步的改善，如800亩的植物园，260亩的动物园，3000亩的熊猫基地。成都城北，正悄悄与昔日的喧嚣与脏乱告别，而拥有着越来越多适宜人居的生态景观。
　　重新布局商业与住宅的结构嬗变
　　有人曾将城北定位为“财富城北”。其理由是城北拥有着荷花池、五块石、高笋塘等诸多繁华商圈。在这些商圈里，几乎无处无是流金淌银。就比如在城北购房，有关城北居民富裕的传奇故事也为数不少，而其中最为著名的版本则是：一头发凌乱衣着脏旧的市民骑着一辆破三轮车摇摇晃晃来到售楼部问房子价格，但他那一身乞丐样的打扮却遭到售楼小姐的白眼。但随即他打开了一个装垃圾一样的袋子，从里面搬出了几十万的买房现金。“财富城北”的概念也由此愈传愈响。
　　但也有业内人士对此持不同意见。部分人士认为，城北应将居住与商业进行区别对待，亦即划分为商业带与居住带。荷花池、五块石以及高笋塘当然是商业带，而由于财富的集中，从商业角度而言，城北当然可以定义为“财富城北”。但如果按居住来划分则不然。从居住角度而言，业内人士认为，根据城北目前住宅开发普遍呈现出的逐生态环境而生的态势，城北应定义为“生态城北”。由于传统商业布局的已存事实，城北出现了商业与住宅难以大面积兼容的态势。而也正因如此，城北的住宅开发分布与城西城南城东完全不一样，而呈现出了不成整体的条状分割走势。比如目前东西南开发火热的二、三环，城北则几乎处于空白状态。相反在三环外的大丰片区、北部新城等地，房地产开发则风生水起；而在三环内，则只有环境改造良好的沙河源片区目前楼盘扎堆，驷马桥片区潜力涌动。由于城北商业带的根深蒂固，城北的新开发居住带注定了只能以条状分割状态出现，并呈现出随环境而生的特征。而目前一系列的生态环境改造也恰好为城北最新生态居住带的形成提供了重要契机。
　　跟着绿色走城北亮出四大居住带
　　业内人士认为，城北居住带的划分，主要应根据目前生态环境带的改善进行。根据主要楼盘集中区域以及区域生态特色，目前已有四大绿色居住带浮出了水面。
　　随着北湖的建成，由北湖带来的居家效应也将得到进一步的凸显。北湖天高水远，堪喻成都“小西湖”。如此优越环境的形成，在保护原有良好生态环境的基础之上，十分适合高档住宅的修建。目前，该区域早已引来诸多实力开发商的觊觎。保守估计，就在最近几年内，围绕北湖，这里将形成一片环保型居住带，并辐射到其周边地区。而目前，该片区邻近地带的万科·双水岸等项目依托其邻近优势，在宣传中已经明确打出了“北湖”牌，且被众多购房者接纳。
　　打破地域居住的界限，生态城北，潜力无限。而以北湖为龙头，随着四大居住带的形成，正逐步引导着城北楼市的核变，并正改变着成都人的居住选择习惯。
　　第四工作室记者姜军
　　城南
　　今年在世纪城新会展中心举行的糖酒交易会作为在成都举行糖酒会以来规模最大的一次盛会，吸引了１０万以上人次参加；不断进化的华阳楼市，让华阳的入住率明显提升；地铁一号线的开工，为华阳楼市更是注入了兴奋剂———会展经济、高楼林立、城市南部的ＣＢＤ……让新城南发生了翻天覆地的变化。
　　商业人气刷新商业地标
　　糖酒交易会日前在世纪城的新会展中心举行，此次交易会是糖酒会在成都举办以来规模最大的一次：展出面积达到8.5万平方米，展位达到3500个，会期专业观众达到10万人次以上。
　　随着世纪城新会展中心的投入使用，接二连三的会展活动在世纪城应接不暇地举行，欧尚、宜家、富森美等商业巨头也将大举挥师入驻新城南。另外，大连海昌集团意欲在新城南打造大手笔的极地海洋公园，心怡地产、森宇等四家开发商将共同打造300多亩的南延线终点广场和配套的酒店、商业，麓山国际打造麓镇和主题商业以及戛纳印像主题商业广场、远大的荷兰商业水街……这些都将是新城南商业和生活配套的很好的补充。
　　城南始终领涨的房价亦可以体现新城南的人气。今年1月，四川中原物业联合进行“2005年大型房价调查”，调查表明，在2005年，成都城南住宅均价为4405元/平方米；城西均价为4171元/平方米；城东均价为3499元/平方米，城北价格最低，均价为3325元/平方米。城南的房价一直在东南西北四大板块中处于领涨的态势。而新城南的楼盘数量在城南占了举足轻重的位置。
　　开发产品进化引发居住革命
　　麓山国际的花园洋房“塞尔维蒙”组团日前正式开盘，其销售场面十分火爆。作为一套房售价最低都近百万元的新城南价格最高的楼盘，能受到购房者的如此青睐，无疑表明了一个讯号：新城南将告别过去“用距离换面积的”购房时代，成为高品质居住区的象征。
　　如果说森宇、三和房产、三佳房产等曾在华阳淘得了第一桶金。远大、心怡、深长城、怡丰新城……开启了新城南的“大盘时代”。那么，麓山国际、世纪城、蓝山美树以及远大、心怡、深长城已经或即将推出的新项目将迎来新城南的第三次浪潮。
　　城南的产品形态非常丰富，南延线沿路简约、时尚的现代化建筑，不断耸立的高层电梯项目让华阳与成都市区不断渗透、水乳交融为一个整体。而麓山国际、世纪城、蓝山美树、远大等高端楼盘又让成都白领与中产竞相“出走”到华阳。一个向南扩张的“新城南”高品质居住区已初步形成。
　　房地产的不断进化和商业配套、生活配套的日渐成熟，让华阳的入住率明显得到提升。另外，随着政府的南迁、交通设施的改变，在华阳工作又在华阳居住的人群会越来越多。华阳的灯火会更加亮起来。
　　交通地铁重组城市格局
　　地铁一号线的开动为华阳楼市无疑注入了兴奋剂。
　　大尺度大规模地居住区建设，首先引发的就是城市交通问题。随着城市规模的不断扩张，以住房拥挤、交通堵塞、城市功能无序等为症状的“大城市病”已经成为很多发达国家和地区的突出问题。从国际经验来看，构建以地铁（包括轻轨）为重要组成部分的城市公共交通体系，已经成为解决“大城市病”的重要手段之一。地铁已经成为城市现代化的重要标志。
　　“地铁”已经成为今年新城南楼市的一大卖点。据华阳的开发商介绍，在华阳购买房子的客户几乎都很关心地铁是否经过自己所要购买的楼盘。而根据香港、上海等地的经验，地铁物业将在地铁开通后具有非常大的升值空间。地铁一号线华阳段的新益州出口站将成为未来新城南地铁经济的核心区。 第二工作室周琦
　　城西
　　2006，新城西的全面发力，和一条道路密切相关，或者说，新城西的城市裂变，以这条路周边的区域为大背景而上演。
　　一组来自调查公司的数据为我们提供了全新认识这个区域的参照：2005年成都市五城区全年共拍卖土地3000余亩，而以光华大道延线为主的温江区，全年拍卖的土地已超过了5000亩。据预计，这5000亩土地的开发绝大部分将在今年展开。有专业机构估算，2006年在外光华大道沿线，各大房产公司将亮相的楼盘总建筑面积保守估计将超过100万平方米。
　　外光华大道带来的还不仅仅是周边房产开发的井喷之势，更重要的是，以其为契机而带来的金沙片区、光华片区与温江等区域大城西意义上的融合，金沙、光华片区的人气、商气得以和外光华片区有机地整合催生的是：一轮新城西城市格局的核变。
　　外光华催生新城西扩容
　　去年成都市五城区全年共拍卖土地3000余亩，而温江区全年拍卖的土地已超过了5000亩。据悉，这5000亩土地中，外光华大道的土地占了近半数以上。按照通常的开发周期，外光华大道沿线接近3000亩的这部分土地的开发将在今年展开。而这个开发量，等于去年其他五城区的土地拍卖量的总和。
　　在外光华大道沿线，以花博会展场为中心，外光华大道周边已经开工和即将开工的项目包括森宇音乐花园二期美茵河谷、华新国际锦绣森邻、塞纳河畔、宏信房产与达义房产联袂开发的西花汀等，此外，和记黄埔、科恩集团在花博会附近的地块也将随后进入开发阶段。据不完全统计，在这个区域相继亮相的楼盘将有近20家之多。
　　以花博会展场为核心，外光华大道沿线房产开发已呈如火如荼之势。业内人士认为，根据成都城市规划，向西“受限”，外光华大道不仅连通了城西金沙、光华片区与温江板块，而且，其沿线自身蓬勃的开发潮更是将这几个区域串联成了整体意义上的一片。
　　外光华提升新城西品质
　　“外光华大道不仅仅是一条抵达城西新区域的快速通道，其温江段作为温江区政府规划的首条商业大道，它沿线自成体系的商业规划和人居格局对整个区域融于城市一体起着至关重要的作用。”日前，一位成都知名的房产公司老总对记者提起外光华大道时连声强调，“如果把它仅仅看成一条通道，那就是一种误读”。
　　在温江有关政府部门公开的《成都市主城区重点地区光华大道西延线（温江段）城市设计》的方案中，记者看到，在整个外光华大道温江段两侧，都统一为红色的商业带。很显然，这个首条由政府统一规划的商业大街，温江政府为其设立了许多硬指标。比如：“沿街住宅社区必须建造高层建筑，并且必须配备临街商业；沿街必须退出40米绿地，以保证公共空间和未来物流所需停车位……”
　　据悉，与南延线不一样，外光华大道除了本身快速通道的职能外，更重要的还体现在其作为区域人居引擎的功能上。根据温江新城规划，该新城将是一个以光华大道为主轴，具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的带状城市综合新区，围绕着花博会园区，这个板块分为“行政文化会展组团”、“花博会区域组团”以及光华大道两侧的两个“生态居住组团”四部分。
　　未来整个“外光华”板块将形成“三纵三横”的规划布局，三横为光华大道、江安河以及光华大道南侧板块的一条人工河流；三纵则是建信奥林匹克花园附近的南北干道、温泉大道以及政务中心区的268亩绿地。“外光华”板块很大一部分都是在“温江新城”的规划之内。这个区域将彻底地建设为“生态园林城市”。
　　随着5月芙蓉大道的开通，光华北以芙蓉古城为核心具有浓郁人文气息的中式高端居住区也将更为成熟。
　　外光华房价逆差催生城西裂变
　　随着外光华片区房产开发的火热，仅仅10来分钟的车程，金沙、光华片区住宅均价和外光华片区接近2000元/m2左右的落差让人看到了这个新兴区域强大的消费驱动力。
　　一位业内人士分析，2001年森宇音乐花园开卖时，价格仅为1500元/平方米左右，直到2003年其二手房（实际上是“准新房”）价格也不过2200元/平方米左右。而时至今日，该楼盘在二手房交易市场上的价格已经攀升至2900元/平方米。“外光华”板块楼盘增值之迅速远远超过了人们的想像。
　　目前，在光华大道内侧的金沙片区和光华片区，住宅均价已经接近4000元/平方米左右，而在外光华片区目前普遍在3000元/平方米以下。有关人士认为，目前这一价差会在短期内存在，但在1-2年内有望被打破。外光华大道沿线周边楼盘除了环境优势外，最近这一年表现出来的精品化开发趋势也让这一区域的楼盘被普遍看好。例如森宇在大盘森宇音乐花园基础上推出美茵河谷———“6+1”的多层电梯花园洋房，其推崇的电梯公寓贵族化就是对
　　传统电梯公寓的颠覆和升级，而其紧邻的
　　意大利科恩“威尼斯水城”也将倾力打造出纯正的欧式社区。
　　随着和黄、森宇、锦绣森邻等多个高品质大盘的相继推出，外光华大道周边楼盘的价格将赶上或者超过金沙、光华片区，已经成为新城西即将上演的现实。而这一格局的出现，也势必反过来深刻地影响大城西的楼市未来走向。