改革开放以来，中国区域经济发展最大亮点是沿海地区，形成了长三角、珠三角和京津冀这三个最具活力和最具影响力的经济圈。三大经济圈的土地面积仅占中国的1.61％，但聚集了中国10.08％的人口，经济总量占中国的33％，经济发展水平远超过全国平均水平，成为带动中国经济持续高速增长的三大引擎。

　　从目前珠三角、长三角和环渤海经济圈三个经济圈发展来看，每一个城市的发展都付出了资源浪费和能源污染的代价，发展都是以高能耗、高污染为标志的。需要转移的产业主要以加工制造业为主，尤其是劳动密集型加工工业转移的势头强劲，另外是对资源、能源依赖较强的上游产业向西转移趋势明显，存在出现“第四极”的可能性。

　　东部产业转移至广西的理由在于：广西沿海运输及交通网络的优势，相对便宜的土地价格和人力成本竞争优势。东部产业西移后对于当地房地产业的影响，专家认为：“广西是后发展地区，处在工业化初期阶段，工业规模偏小，经济总量不大，给予了工业地产更多的发展空间。而工业的发展必然带动住宅市场的快速发展，如东莞、惠州等加工业的发展，极大促进城镇化进程，带动房地产业整体发展。如今，北部湾已具有区域经济的优势，还有具体产业支撑，随着人口和企业的不断增长，作为区域经济先行产业的房地产业，必将会迅速发展。”

　　因此，2008年3月国务院通过的《广西北部湾经济区发展规划》（下称《规划》）明确指出，北部湾经济区的功能定位是：立足北部湾，面向东南亚，沟通东中西，服务西部大开发，建设成为我国西部对外开放的门户和枢纽，中国面向东盟国家的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心。面向东盟的开放合作示范区，逐步成为带动支撑西部大开发的战略高地和我国沿海发展新一极。

　　《规划》获批后，广西北部湾经济区将对周边的区域产生强大的凝聚力，北部湾因子也将给房地产市场带来新变局。

　　根据规划，北部湾经济区由南宁、北海、钦州和防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积为4.25万平方公里，2006年末总人口1255万人。到2020年，北部湾经济区的人口将达到1900万。南宁市作为自治区首府和区域中心城市，将加快城市发展和城镇化进程。2020年城市建成区人口发展到280～300万人，城市建成区建设用地控制在300平方公里。城市发展要形成以邕江为轴线，西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南的空间布局，城镇化进程将达到60%。

　　在北部湾经济区规划中，规划突破行政区划界限，统筹规划建设南宁、北海、钦州、防城港四市，协调土地资源利用、交通设施和重大项目建设、重大产业布局，推进城市经济优势互补，努力打造“南北钦防”一小时经济生活圈，形成分工合理、功能互补、协调发展的城市群。

　　由于北部湾经济圈城市间距离较近，有利于形成类似“广莞珠”或“宁沪杭”的“城市群”合力，成为有机的城市网络，将商务办公、沿海生活、工业和旅游等城市功能定位进行明显区分，形成产业群，弥补单一城市商业氛围不足，人才缺乏等的劣势。北部湾城市功能的重新定义，促使地产开发的视野和空间更加广泛……

--“边海城市”：价涨量增

　　沿海的三大城市北海、钦州、防城港都是产生海景住宅的城市，海景住宅产品都超过6000元／㎡，06年北海不错的楼盘均价才1600元左右，07年多层2600元／㎡左右，高层3500元／㎡左右，别墅4000元／㎡左右，海景房4000-8000元／㎡。而作为行政主导区的南宁，07年获得联合国人居奖，其均价也在3300元／㎡。钦州在07年市区多层（4～6层）商品住宅均价约2500元／㎡，中高层（7～9层）以及高层（10层以上）商品住宅均价约2800-3000元／㎡。

　　明显的价格优势吸引了不少外来人员，特别是近来北方老人来南方过冬已成为趋势。而居住深圳、广州等大城市生活成本太高，污染、交通堵塞等压力巨大，选择北海等城市成为许多北方人的首选。据北海地产同行介绍，根据其调查北海目前开发十多个项目的销售采样统计，北海07年的购买人群外地人占的比例超过60%。

　　2007年12月12日北海拍卖的2块土地中，第015号地块成交价130万元/亩，楼面地价810元/㎡；第016号地块成交价113万/亩，楼面地价565元/㎡。这样的价格空间对于有储备土地需要的企业来说，非常具有战略性意义。笔者参加6月30日北海土地拍卖新闻发布会了解，海景一线区域即将推出拍卖的土地起拍价已升至150万-180万元/亩，较半年前有较大的增值。

　　去年底以来，边境城市在北部湾经济区利好影响下，楼市稳步走强，众多投资者周末一度结伴驱车看楼，地产投资有明显的量、价增长。钦州、防城港两地楼市均价从原来每平米2000元出头升到目前2600-2800元/平方米，北海、东兴房价接近3500元/平方米。防城市2007年上半年房地产业营业税收入2418万元，同比增收1120万元，增长86.3%；建筑安装工程和房地产交易活跃促使印花税增收344万元，共收入635万元，增长118.2%；土地增值税收入583万元，同比增收206万元，增长54.66%。

　--南宁楼市：蓄势待发

　　南宁市作为广西自治区首府和区域中心城市，正以打造区域性国际城市为目标，将加快城市发展和城镇化进程。目前，向南规划建设175平方公里的五象新区，预计未来主要的土地争夺战会由此开始。与此同时，近期出台的《2008年南宁住房建设计划》中也提出了中低价位房占70％以上的调控思想。

　　南宁楼价比两年前上涨60%左右，主要是通过产品品质提升和城市价值的发现所带动。据了解：广西省市城市南宁新住宅楼盘项目2008年增长迅猛，目前主要集中于琅东CBD核心地带的凤岭片区和东盟国际商务区，目前面市的二十多个楼盘总量在120万平米左右，均价在4500-6500元/平米不等，尚处于置业者可接受的范围之内。

　　但由于国家去年以来对房地产业调控力度加大，连续出台银根紧缩政策，兴建保障性住房解决城市困难群体住房问题，对房价上涨有明显抑制作用，加大了购房者观望情绪，市场交易量萎缩。

　　--结语：

　　随着《规划》的逐步落实，外来品牌房地产开发企业向广西的突围也将进入活跃期。不久的将来，广西房地产将是一个群雄逐鹿、适者生存的时代。

　　当地业内人士表示，随着经济的发展和市场的整合，原有的广西房地产格局很有可能摆脱原来相对封闭的西部城市市场，走向国际化市场。整个北部湾的房地产行业价值，整个房地产行业的区域价值将被重新评估，未来三到五年内，整个广西的房地产发展都将呈逐年上升趋势。

　　随着楼市需求与供应走向平衡，理性置业与价值挖掘并存，行业在产品竞争中不断发展，高品质楼盘将成为广西楼市复苏的向导。(作者系众厦地产总经理助理林晓华 编辑：子木)