来源： 金羊网

上周，广州市国土房管局和市规划局公布了《广州市住房建设规划（2008-2012）》（简称《规划》），显示今年广州住宅土地供应计划仍是原规划的2.5－4平方公里的供应量，并未因今年前7个月用地供应量少而减少全年总量。

记者发现，今年前7个月广州住宅用地供应37.86万平方米，仅完成全年最少供应计划2.5平方公里的15%左右。 面对楼市进入调整期成交量大减，开发商融资难、资金链紧张等问题，业界认为今年广州连最少任务量2.5平方公里的供地计划都难以完成。

前7个月出让土地73万多m2

据市国土房管局的统计数据，今年1-7月，广州供应了6宗住宅用地，仅成交了5宗，成交面积37.86万平方米，总建筑面积73.52万平方米，成交金额为52.8亿元。而按照今年初公布的《广州市市辖区2008年住房建设计划》，今年广州商品住宅用地供地面积在2.5-4平方公里之间，建筑面积在750万-1000万平方米之间。以此计算，今年前7个月的住宅土地供应面积仅是供应计划下限的15%，以建筑面积计算更是供应计划下限的9.8%，不到计划供应量的一成。

而去年上半年广州住宅用地供应量仅有45万多平方米，经过最后关头的紧急冲刺，终于在年底完成了5平方公里的全年任务量。今年下半年政府是否如去年下半年般在最后几个月大幅度推出海量土地，目前仍是未知之数。

买地“小年”有地没人买

记者采访发现，今年上半年住宅用地供应量锐减，并不是政府没地可出让，而是开发商拿地热情大减。今年至现在，广州市推出6幅住宅用地，其中1幅流拍、3幅底价成交，与去年开发商疯狂竞价买地情况大不相同。

去年12月，广州市推出南沙一地块和花都区等五宗住宅地的出让预告。这样的出让预告类似于香港的钩地制度，如有开发商表示买地，这些地块就会推出市场。可预告了半年多，这些地块并没有推出市场，显示开发商热情不高。

因此，政府放慢了推地步伐，7个月仅推出6宗住宅用地，平均一个月供应不到一幅土地，其中两宗还是法院委托拍卖的烂尾地，并非计划内出让的住宅地。业内人士分析，去年买地太疯狂了，如果说去年是买地的“大年”，今年则是“小年”了。今年楼市进入调整期，银行收缩银根，大部分开发商资金紧张，连之前买地的地价都难以支付，所以开发商对拿地兴趣大减。众多开发商和业内人士纷纷预计，今年剩余不到5个月的时间要出让2平方公里的住宅用地，难度很大，今年住宅土地供应计划应该很难完成。

尚有49亿元出让金任务

除了土地供应计划外，还有另一个供地指标，就是土地出让金。记者从市财政局提交的《关于广州市2007年预算执行情况和2008年预算草案的报告》中获悉，今年广州市预算国有土地使用权出让金收入计划为109亿元，比去年的90亿元高了19亿元。

去年广州土地市场大热，地王频频出现，全年土地出让金收入达到207亿元，远比预算高。而合富辉煌集团市场研究部对广州土地市场持续监测统计，2008年上半年广州出让土地金额（包括住宅用地、商业用地和工业用地）近60亿元，其中住宅用地出让金为52.8亿元，占了绝大部分。由此可以判断，下半年49亿元的土地出让金大部分要靠住宅用地和商业用地出让来实现。这意味着广州楼市将出现政府要出让土地、开发商没钱买地的局面。

四原因导致供地任务完成难

政府不可能降价出让土地

自去年国庆至今，广州楼市进入调整期，加上经济环境因素，开发商谨慎看待拿地。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说：“现在不是政府愿不愿意推地，而是开发商会不会拿地。”据合富辉煌的一份统计数据，今年下半年广州可以出让的商住用地达178万平方米，总建筑面积270万平方米，主要分布在广州市南沙、花都、萝岗等外围区域，荔湾、越秀、海珠等市中心区域以烂尾地、闲置地为主。他表示，这些土地位置不算好，很难吸引开发商高价买地。

某国际知名顾问行负责人表示，现在拿地资金充足的大多是港资背景的开发商，但他们往往会把地价压得很低才会出手入市，像去年不少港资开发商都参与了一批地王的竞投，但都没有买成。这意味着政府只有拿出一些市中心靓地，而且降低地价门槛才能吸引开发商拿地。但作为政府来说，无论是为了政府的土地收益，还是出于稳定楼价的目的，都不可能降价卖地，所以下半年政府不会大量推出住宅用地。

市场上多了二手地

据悉，目前广州不少开发商开始吐出手上的土地寻求合作或者转让，二手地往往位置更好，卖地条件更优厚，所以目前二手地在与一手地“抢生意”。如新世界发展郑裕彤入股恒大，参与开发恒大位于南海的项目就是一个二手地成功合作的案例，而恒大的绢麻厂地块同样在寻找融资合作方。有知情人士表示，一些小开发商资金链同样紧张，他们手里的不少小型地块都在寻找新买家。近日，珠江新城商服用地D4-1地块挂出转让公告，转让其中50%的分额，楼面地价仅757元/平方米。大量便宜的二手地块找寻合作方，必将影响一手土地的成交。

开发商手里土地多

前两年全国楼市好的时候，不少大开发商在全国各地大规模囤地，到现在巨额的地价款尚未缴清，并没有余力再拿地。某国际知名顾问行负责人表示，现在不少在香港或内地上市的开发商前两年买地的地价款已经与他们这两年的楼盘销售金额持平，换言之交了地价款就没有余力开发了，足见他们囤地规模已超过了常规的预算，不可能再有资金入市拿地。记者同时发现，前两年在广州卖地市场活跃的万科、雅居乐、粤海、合生、富力等开发商都甚少在今年的卖地会出现。

资金紧张

受宏观调控、银根收缩影响，目前广州不少开发商连在建项目的资金都紧张，更不用说拿地了。广州市统计局日前发布广州上半年房地产开发简况，指出房地产商国内贷款及利用外资的数量大幅下降，占本年到位资金的比重同比分别减少8.6％和1.9％。今年6月我国再次提高银行准备金率1个百分点，资金筹措面临更大的困难。今年上半年，10个较大房地产集团在广州地区的房地产开发投资达126亿元，同比增长37%，比上年提高了5个百分点。而中小企业中，完成投资1亿元以下的企业有611家，比上年同期减少了115家，有部分企业已逐步退出广州的房地产开发市场。

建议

切勿为完成任务而仓促推地

对于今年广州住宅供地任务或难以完成，不少业界人士都认为政府部门不需要为了完成任务而刻意推地，大量低价推地只会导致楼价大幅度下降。

黎文江表示，目前政府部门应该推出措施稳定房价，防止房价大起大落，没必要为了完成任务而推地。他认为政府应该推出措施刺激自住购房需求。“已经有城市在做这项工作了，厦门近日就调整了入户政策来刺激楼市发展，广州是否也应该实施新政策来刺激楼市需求呢？”他说。

天河某楼盘营销负责人则表示，市场经济下的楼市是可以自行调节的，楼价降了，买地开发的人自然少，住宅供应就会减少，到了供不应求的时候楼价就涨了，买地开发的开发商也就多了，作为政府没有必要硬性定出卖地指标，或一定要完成任务量。