中国房地产报

    自鸟巢被确定为2008年北京奥运会主会场的那一刻开始，亚奥板块的写字楼便开始了新一轮的美好想象。

　　曾几何时，亚奥商圈承载了分担北京商务重任的期望，但这些期望又随着亚奥商业的崛起缓慢而日渐分崩离析。

　　但奥运会的举办给写字楼市场带来了前所未有的发展契机。作为展示北京国际形象的主要区域，随着亚奥地区逐渐拥有了高标准的交通网络、配套设施、商业地产，这一地区也逐渐受到国内外诸多企业的青睐，区域未来商业潜力被多方看好。

　　据了解，已有不少奥运相关赞助、合作单位陆续进驻亚奥，亚奥板块正在吸纳着来自世界各地的商业力量，悄无声息地进行着蜕变。

　　写字楼市场活跃

　　“北京的CLD(中央生活区)”，人们这样形容亚奥板块。数十个建筑规模大、品质高的楼盘汇集于此，区域内购物、餐饮、娱乐等设施也争奇斗艳，而办公、商业等方面也开始参与到和谐发展当中。写字楼发展的地理分布也“一路向北”。

　　自2003年起，区域市场逐渐盘活，奥运场馆附近的名人大厦、西奥中心、兰华国际大厦、洛克时代中心等项目，不乏高档物业。

　　然而，亚奥商圈写字楼的招商问题，一度成为各大地产商的心病。此前，有关奥运商圈写字楼市场萧条的文章也频频见诸报端，认为这一区域放量过大，过于集中，导致商场饱和，消化不了。

　　“这种说法是不准确的，事实上，亚奥商圈写字楼供量一直偏小，而这个市场又比较特殊。”中原地产商业楼宇部高级策划经理白伟分析，亚奥商圈是规模小、知名度低的企业占总比较大，以广告、证券、中介咨询服务、高科技企业为主。

　　这类企业主要表现为，面积需求较小且对办公环境的要求不高，以租赁或购买乙级写字楼甚至是商住两用楼为主。而区域内现主要产业是金融业和石油化工类。

　　“就行业来看，不足以形成大规模企业集群和完整的上下游产业链。而现有其他行业均规模较小，不足以带动整个商圈的发展。而商住楼又抢占了一部分市场，诟病也就在这里，故写字楼显得萧条。”白伟说。

　　但随着奥运的临近，这里的写字楼市场逐渐活跃了起来。

　　7月29日，记者拨通了几家写字楼租售部的电话。出人意料的是，今年奥运区域内商务项目一路飘红，一些商务项目的出租率达到了100%，这个数字甚至超过CBD、中关村和金融街等老牌商务热点区域。

　　洛克时代中心的置业顾问告诉记者，目前入驻率已经达到90%，名人广场已经售完。

　　“人忽然就多了起来，这里的写字楼也搭上了奥运的顺风车。”一位在北京国际会议中心办公的姜女士感慨。

　　思源经纪商业部分析师高宇告诉记者，这要得益于周围交通的改善。

　　“直通奥运会主会场的地铁开通，整个奥运区域路网的完成，一共修建了12条道路，不仅为奥运会提供交通保障，更重要的是提升整个区域内的交通质量。”高宇说。

　　在记者的实地查访当中，不少企业表示，之所以选择现在进驻亚奥区域，就是因为觉得现在交通、政策方面的条件都已经具备了，而这里写字楼的租金普遍在每平方米4.5元/天上下浮动，价格还没有真正涨起来，是最佳的“进场时机”。

　　“亚奥板块的商业与其他地方的商业不同，这里的商业设施能够靠亚运村自由人群保持平衡，反过来这些商业又给这里的居民提供了便利的生活环境。”戴德梁行研究顾问部助理董事王晨表示。亚奥区由此进入住宅商务化时期。

　　奥运后放量

　　千万家分析师高晗认为，近几年区域内的住宅供应量更是突飞猛进，仅亚运村及周边地区粗略计算就有五六百万平方米的供应量。与此同时，浓厚的居住氛围使商务项目在这里相对稀缺，而这种稀缺从目前形势来看，恰恰蕴涵着巨大的商机和深厚的发展潜力。

　　思源经纪出炉的一份报告显示，随着2008年奥运会的临近，区域内潜在办公物业供应奥林匹克公园中心区未来将会有大量的商务公建出现，预计公建供应量将会达到近100万平方米，将会出现大量的商务需求。再加上国家及北京市政府对本区域的功能界定(北京新型的城市区域)，因此本区域的商务写字楼档次将会以甲级写字楼为主，区域商务市场升级。

　　据公开资料显示，亚奥核心区已有几十万平方米的商业地产入市，洛克时代中心规划商业面积为2.5万平方米，凯旋城的商业面积为2.2万平方米，还有商业面积为23万平方米的保利金泉广场等等。

　　“更大的体量其实在后面。”第一太平戴维斯董事徐伟成表示。他的这种说法在高力国际的报告中得到佐证：一些项目因为奥运会的影响推迟了它们的入驻时间，计划于近期入市的环球贸易中心二期也将入驻时间推迟到2008年11月。

　　徐伟成说，现阶段亚奥区域的开发采取的是阶段性模式，现阶段完成的商业部分已经能够满足奥运赛时需要，还有一大部分一级土地的开发交给了新奥集团。

　　据了解，亚奥区域仍规划有130万平方米的公建尚未建设，包括地上和地下的商业规划。思源经济董事长李国平介绍，这些预留地将在奥运之后陆续出让，形成亚奥板块的商务区。

　　“奥林匹克中心将平衡好奥运会前后的发展，重点培育奥运旅游、商务会展等产业。”负责奥林匹克公园中心区土地一级开发的北京新奥集团总经理助理魏莉表示。奥运后，奥林匹克公园中心区将陆续推出地上建筑面积约230万平方米的建设用地，用于写字楼、酒店等项目。

　　“奥运只是一个契机，亚奥商务氛围正在逐渐形成，但是政府更要引导产业链的形成。就这一区域，更适合与体育相关的上下游产业。”徐伟成表示。

　　按照《北京市“十一五”时期功能区域发展规划》，奥林匹克中心将依托一批奥运基础设施及相关项目建设，在2008年之后成为一条繁华的中心商务区。