摘要：国家统计局中国经济景气监测中心12日发布的报告显示，二季度我国城市消费者预期房价下降的比重明显增加，其中一线城市预期房价下降的比重超过了预期上涨的比重。

    国家统计局中国经济景气监测中心12日发布的报告显示，二季度我国城市消费者预期房价下降的比重明显增加，其中一线城市预期房价下降的比重超过了预期上涨的比重。

    但7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比仍有两位数的上涨，环比也与6月份持平。预期与现实对比悬殊的结局便是：观望氛围浓重，楼市成交连续低迷。激活楼市的关键在哪里？交易活跃的同时如何避免价格同步上升？

    房价下跌预期加重　楼市继续陷于“低谷”

    上述报告显示，一线城市（北京、上海、广州等）消费者预期房价上涨的比重为36％，比一季度减少24个百分点；预期房价下降的比重为41％，比一季度增加18个百分点。　二线城市（一般省会城市）消费者二季度预期房价上涨的比重为39％，比一季度减少23个百分点；预期房价下降的比重为30％，比一季度增加15个百分点。三、四线城市预计房价下跌的人数比例也均有明显增加。国家统计局中国经济景气监测中心相关负责人表示，“这表明，4月中旬以来出台的房地产调控新政策，对城市特别是一线城市消费者的房价预期产生了一定的作用。”

    价格方面，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10．3％，涨幅比6月份缩小1．1个百分点，但环比持平，其中新建住宅与上月持平，二手住宅下降0．1％。买卖双方在价格上依然互不让步。

    不是很多开发商都在降价吗，怎么价格还是有两位数的上涨？上海永庆房屋公司总经理陈史翎一语道破：大部分降价的楼盘都是把三、四月份调高的价格回调而已，均价事实上还是上涨的。

    预期与现实迥异，楼市成交量持续在低谷徘徊。1－7月，全国商品房销售面积4．58亿平方米，比去年同期增长9．7％，增幅比上半年回落5．7个百分点。其中，7月份全国商品房销售面积6466万平方米，较6月份大降29．7％。中国房地产协会副会长朱中一日前还在“2010博鳌房地产论坛”提醒：商品住宅的交易量萎缩已经从一线城市传导到二、三线城市。

    部分城市成交回升　是“告别冰点”还是“昙花一现”？

    部分城市的楼市在7月份出现了成交回升的迹象。中国房地产指数研究院的数据显示，7月份监测的30个城市中，18个城市一手住宅成交面积环比上涨，其中银川、杭州、兰州等城市上涨幅度超过50％。在10个重点城市中，7城市成交面积环比上涨，其中杭州的涨幅高达68．69％。

    “一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。”朱中一说。回升态势能否持续的关键在于价格的走势。目前，有一种分析认为，由于去年下半年开发投资加快以及调控以来开发商资金面逐步由松变紧，开发商消化库存、回笼现金以维持“开发链条”的压力会越来越大，预计三四季度打折促销的情况会有所增加。

    但也有一些苗头性问题正在显现。上海中原国际华城分行近期挂牌一套140多平方米、报价495万元的三居室房源，7月份迎来了多位看房者。见此，房东随即将报价直接调至510万元。上海中原地产的区域经理王育林说，眼下像这样调价幅度在2％－5％之间、且调价频率较高的房东不在少数，“他们认为既然现在有这么多人来看房，就表明需求依然存在，自然就会提高价格”。

    值得关注的是，在总体低迷之中，楼市正呈现“结构性活跃”。以上海为例，永庆房屋公司提供的数据显示，7月上海总价在1000万元以上的二手住宅成交了56套，环比6月增幅达64．7％；以单价看，每平方米价格在3万－4万元之间的二手住宅成交234套，环比6月增长41％。投资客的回流十分明显。

    “由此不难理解银监部门近期为何会叫停三套房贷。”中国指数研究院副院长陈晟说，“一旦放松对投资投机性需求的抑制，房价就会有反复的可能。”

    激活楼市、稳住价格的关键在哪里？

    朱中一认为，从抑制部分城市房价过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但从目前观望情绪依然比较浓厚的情况看，还不符合调控措施的要求。

    与成交低迷相伴随的是，不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍在同比下降，房地产下半年开发投资或将出现明显回落。在此情况下，“建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策”的声音时有耳闻。

    “我担心，一旦成交活跃，价格又会冲上去。”上海购房者李淑说。这种想法在眼下颇为普遍。

    中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，在目前的调控之下，大量市场需求被压抑，如果后市供应不能有效大幅增加，那么随之而来的可能是需求再次爆发下的严重供不应求，导致房价重新暴涨。他建议，国土部门应努力增加土地供应、清理闲置用地、增加开工面积，建设部门应大力推进保障房建设，同时还需要加紧执行调控政策促使开发商加快推盘、炒房者抛盘，以增加供应，抑制房价上涨。

    中原集团研究董事程澐认为，鉴于楼市目前仍将处于严格的调控政策之下，预计各地成交量的复苏过程将会较为缓慢。历次调控的经验表明，在市场僵持之际，率先降价促销的房企多能占得市场先机，这不仅利于自身资金链的良性运作，也能在市场调控之际把握主动。