来源：南方日报   

《佛山住房建设规划(2006-2010)》执行不到一半时间就面临谢幕。本周,佛山市建设局公布了《佛山住房建设规划(2008-2012)》(草案)(以下简称“新《规划》“),从今年开始,佛山市的住房建设将按照新《规划》执行。

针对当前房地产市场存在的一些问题,新《规划》重申了国家宏观调控提出的一些强制性条款,并要求各开发商严格执行。对此,业内人士认为,新《规划》如能不折不扣地执行,将杜绝佛山城中别墅遍地开发的现象,同时也有助于改善佛山住房结构比较单一的现状,住房结构有望朝着多元化方向发展。

佛山房地产市场目前存在的系列问题,需要从新《规划》中找出解决的策略,业界希望政府职能部门正视问题的存在,如实按照新《规划》执行,确保佛山房地产市场今后朝着健康有序的方向发展,真正为中低收入阶层解决住房难的问题。

问题一

商品房住房结构仍以大户型为主

目前佛山商品房市场,住房结构供应比较单一,主要以大户型为主,一套普通三房单位,少则七八十万,多则上百万,有些洋房的建筑面积超过250平方米,总价超过两百万元,不少楼盘的主打产品甚至是城中别墅。这样的产品供应结构,让普通的工薪阶层“望房生畏”。

策略:限户型、限房价,竞地价、竞房价

新《规划》提出,在规划期内,套型建筑面积在90平方米以内的普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建筑面积必须达到新建住房总建筑面积的70%以上。

同时,新《规划》还要求,在规划期内,廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右,中低价位、中小套型商品住房套型建筑面积控制在90平方米以内。

为完成以上目标,政府将通过限户型、限房价等措施,对商品住房市场进行宏观调控,满足市场对此类住房的需求。同时,国土部门要求,用于建设廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应,不低于居住用地供应总量的70%。土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。

为落实住房开发项目套型结构比例的规定,新《规划》提出,新建或改造住房建设项目,必须明确住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)和住宅建筑净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标的规定,必须符合本规划中相关套型建筑面积结构比例的规定。

对于已审批但尚未开工的住房建设项目,将要进行户型比例调整,增加中小套型数量。同时还鼓励开发单位在满足规划要求前提下,将已建成但尚未出售的大套型、复式套型通过大改小、复改平方式改建成中小套型住房。

问题二

城中别墅遍地开发

禅城区的亚艺板块、南海区的桂城板块以及东平新城板块,放眼望去,已经建成和正在建设的城中别墅比比皆是。更让别墅市场大放异彩的是佛山特有的镇街板块,甚至有的区几乎每个镇街都有以别墅为主打的楼盘。

策略:停止别墅类项目土地供应

别墅楼盘比比皆是,这与国家房地产宏观调控政策要求“停止别墅类用地供应”格格不入。为此,新《规划》重申,停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。

新《规划》还提出,在规划期内,将依据闲置土地处置的法律、法规和规章,结合造成土地闲置的不同原因,通过制定合理的闲置土地处置方案,以及依法征收土地闲置费、依法收回土地等各类办法,加大对各类闲置土地的处理力度。

根据国土部、工商总局联合下发的通知,自今年7月1日执行的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间,属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过3年。为此,新《规划》提出,若受让人未能按照本合同约定日期开、竣工建设的,须按一定比例支付违约金。

问题三

廉租房建设用地难

按照原来的住房建设规划,从2006年开始,佛山各区都要求建设一定比例的廉租房和经济适用房。但2006年和2007年的廉租房建设规划相继“流产”,有的区建设局主要官员表示,政府也想积极解决廉租房的建设,但建设用地的选择成了头号难题。据记者了解,禅城区的廉租房建设用地就经过多次选址,但至今还没有得到廉租房建设动工的消息。

策略:廉租房用地由政府划拨

新《规划》提出,规划期内,政策性住房由市政府统一规划并统一组织招标。新增政策性住房的用地、建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准,以及出售、出租、使用管理的相关办法,由政府另行制定。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应,对廉租住房和经济适用住房建设用地,要切实保证供应。要根据廉租住房、经济适用住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。

新《规划》还提出,廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治等,一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,同时采用债券、基金等多种融资渠道。租赁型政策性住房租金的一定比例会用于政策性住房建设。

规划期内,全市共建设廉租房1万套,经济适用房2万套。其中,禅城区是政策性住房建设的重点区域,廉租房共建设5300套,经济适用房共建设10600套,均占全市总数的53%。

经济适用住房属政策性住房,购房人拥有有限产权。新《规划》提出,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易；购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可以转让,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。